Como escolher imóvel de leilão: 5 critérios para o primeiro

Saber como escolher imóvel de leilão é o que destrava o primeiro lance. Ficar "namorando" imóveis por semanas sem coragem de dar o lance é uma cena comum entre iniciantes. Foi assim com um aluno da nossa comunidade que contou, numa live recente, como fez a primeira arrematação. A virada veio quando ele parou de avaliar cada lote no impulso e definiu regras antes de olhar qualquer anúncio. A escolha, para ele, passou a ser uma questão de filtro, e não de sorte.

"Se tiver dentro desses pilares que eu estabeleci, ele fica aberto pra lance." — da nossa live

A seguir, você vai conhecer os cinco critérios de garimpagem usados nesse caso, o erro mais comum de quem está começando, os números da primeira arrematação e a diferença entre comprar em grandes centros ou no interior. A ideia é que você saia daqui com um filtro próprio para o seu primeiro lance.

Por que definir critérios antes de olhar qualquer imóvel

O mercado de leilões oferece lotes todos os dias. Sem critério, o iniciante analisa tudo, se perde em documentos que ainda não sabe ler e acaba travado ou, pior, dá um lance por impulso.

A lógica do framework de garimpagem é inversa: primeiro você define o que aceita; depois só analisa a fundo os imóveis que passam por esses filtros. O resto é descartado sem dó. No caso contado na live, o aluno admitiu que descartava bastante, porque muitos lotes traziam "confusão de documento" que ele ainda não estava apto a entender.

Na prática, como escolher imóvel de leilão começa pelo que você não aceita. Esse descarte não é perda de oportunidade. É proteção. No começo, o objetivo não é achar o melhor negócio do mercado, e sim fazer uma primeira operação segura, que ensine o processo inteiro. Se você ainda não conhece as fases de uma compra em leilão, comece por {{LINK_INTERNO: Leilão de imóveis passo a passo: as 6 etapas da arrematação}}.

Os 5 critérios para escolher o primeiro imóvel de leilão

Para escolher o primeiro imóvel de leilão, use cinco filtros fixos: localização estratégica, atratividade comercial, blindagem de dívidas pela matrícula, edital e documentação limpos e retorno estimado na calculadora acima da sua meta. Só o imóvel que passa pelos cinco fica aberto para lance. O resto é descartado antes de consumir seu tempo.

Os cinco critérios abaixo reúnem os pilares e filtros que o aluno descreveu na live.

1. Localização estratégica

O primeiro filtro foi geográfico. O aluno preferiu imóveis perto da região onde mora, porque isso trazia mais segurança para visitar, pesquisar e acompanhar a operação. Dentro dessa região, buscou proximidade de metrô, monotrilho e terminais de ônibus. O imóvel arrematado fica a 300 metros do monotrilho.

2. Atratividade comercial

Pelo nome do empreendimento, que aparece na documentação, dá para pesquisar se ele foi 100% vendido e quais são os atrativos da região. Um dos filtros do aluno foi aceitar só empreendimentos com menos de três anos. Na experiência dele, nos imóveis novos a documentação estava mais nítida.

3. Blindagem de dívida pela matrícula

A matrícula mostra o histórico do imóvel e o que você está de fato arrematando. O terceiro pilar foi checar nela se havia ônus ou pendências que pudessem virar dívida para o arrematante. Para entender como funcionam as dívidas condominiais em imóveis do banco, leia {{LINK_INTERNO: Dívida de condomínio em imóvel da Caixa: como estimar}}.

4. Edital e documentação

O quarto filtro foi ler o edital e conferir a documentação, incluindo a confirmação de que o imóvel já estava no nome da Caixa. Para a primeira compra, o aluno recomenda imóveis da Caixa, porque a documentação tende a trazer mais segurança. Não é regra, mas, no caso dele, o processo foi mais tranquilo.

5. Retorno na calculadora

O último pilar é a conta. O aluno contou que foi a calculadora que o motivou a fazer o primeiro arremate: só aceitava imóveis com ROI estimado acima de 30%, retorno que ele não conseguia nos outros investimentos. Esse número é a meta pessoal dele, não um padrão do mercado. Para montar a sua conta com todos os custos, veja {{LINK_INTERNO: Como calcular o lucro real de um imóvel de leilão}}.

Bem localizado não é onde você moraria

Aqui está o ponto que mais contraria a intuição de quem começa. Os especialistas da Smart Leilões foram diretos na live:

"Erro crasso de quem está começando no mundo dos investimentos de leilões é pensar no imóvel se ele é bom ou não para você morar." — da nossa live

O conceito de "bem localizado" é relativo. Não meça a localização pela região onde você mora ou gostaria de morar. A pergunta certa é outra: o imóvel está perto de um bom comércio da região? Do metrô? Existem pessoas daquela região que morariam ali e que têm poder aquisitivo para comprar ali?

Desconfie também de quem diz "esse bairro é ruim, vem que eu te apresento outro". O que importa é se o imóvel é bom dentro daquele bairro, comparado com os outros oferecidos na mesma região. Você está olhando um investimento, não escolhendo a sua casa.

O caso: a primeira arrematação de 37 m² em São Paulo

Veja como os cinco critérios se traduziram em números no caso contado na live. São dados de uma operação específica, informados pelo próprio aluno, e servem como exemplo de raciocínio, não como promessa de resultado.

Repare na decisão de preço. Mesmo com anúncios de R$ 290 mil a R$ 330 mil na região, o plano é anunciar abaixo disso, entre R$ 250 mil e R$ 260 mil. A lógica é vender mais rápido: tempo parado também custa dinheiro. O retorno estimado considera essa margem de segurança, e não o melhor cenário possível.

Capital ou interior: liquidez ou margem

A escolha da cidade também muda a estratégia. Segundo os especialistas da Smart Leilões, nos grandes centros o benefício é a liquidez: a margem pode ser mais apertada, porque a Caixa não precisa oferecer tanto desconto, mas o imóvel tende a vender rápido.

No interior, a lógica se inverte. A Caixa costuma precisar oferecer mais desconto, e a operação pode ser mais lucrativa, mas você vai ter que trabalhar melhor a venda. Para um primeiro arremate, a escolha depende de quanto tempo você pode esperar e de quanto conhece o mercado local. O tema é aprofundado em {{LINK_INTERNO: Onde comprar imóvel de leilão: capital ou interior?}}.

Perguntas frequentes sobre o primeiro imóvel de leilão

Imóvel da Caixa é o melhor para o primeiro arremate?

Não é regra, mas é uma boa porta de entrada. No caso contado na live, a escolha por um imóvel da Caixa trouxe mais segurança, porque a documentação era mais clara. Mesmo assim, leia o edital completo e confira matrícula e dívidas antes do lance, como faria com qualquer outro vendedor.

Qual ROI mínimo devo buscar no primeiro imóvel?

Não existe um número universal. No caso da live, o aluno usou como filtro um ROI estimado acima de 30%, comparado ao que conseguia em outros investimentos. Defina sua meta pelo seu custo de oportunidade, inclua todos os custos na conta e lembre que estimativa não é garantia de resultado.

Posso comprar um imóvel de leilão longe de onde moro?

Pode, mas para o primeiro arremate a proximidade ajuda. Garimpar perto da sua região facilita visitas, pesquisa de preços e acompanhamento da reforma e da venda. Com mais experiência, você pode ampliar o raio, desde que avalie a localização pelo olhar de quem vai comprar, e não pelo seu.

Imóvel novo tem menos risco no leilão?

Não necessariamente, mas tende a facilitar a análise. Na experiência relatada na live, os imóveis de empreendimentos com menos de três anos tinham documentação mais nítida, o que ajuda quem ainda está aprendendo a ler matrícula e edital. O risco de cada lote, porém, só aparece na análise individual.

Preciso ter todo o dinheiro à vista para o primeiro arremate?

Não necessariamente. O caso da live foi uma compra à vista. As formas de pagamento aceitas dependem do edital de cada leilão, então confira esse ponto antes do lance. Também há quem comece em grupo. Veja alternativas em {{LINK_INTERNO: Como investir em leilão de imóveis com pouco dinheiro}}.

Comece pelo filtro, não pelo lance

Saber como escolher imóvel de leilão é, antes de tudo, saber o que descartar. Defina seus cinco critérios, aplique-os sem exceção e só aprofunde a análise nos imóveis que passarem por todos eles. Como resumiu o aluno no fim da live: o primeiro passo é o principal.

Para aprender com casos reais e tirar dúvidas ao vivo, acompanhe as lives gratuitas da Smart Leilões e confira os conteúdos gratuitos no YouTube e Instagram @smartleiloes Analise com calma e só arremate quando a conta fechar.